최경환 경제부총리 내정자의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 시사에 반대 입장을 고수해 왔던 신제윤 금융위원회 위원장은 19일 열린 국회 본회의 대정부질문에서 "DTI, LTV가 금융 안정성을 저해하지 않는 범위 안에서 실무 지원을 할 게 있는지 검토하겠다"고 밝혔다.
우리나라의 가계부채가 1,000조원을 넘어선 상황에서, 이러한 DTI, LTV 완화가 풍선이 아직 안 터졌으니 조금만 더 불어보자고 하는 안이한 생각으로 정책을 펴는 것은 아닌가라는 우려 섞인 목소리가 나오고 있다.
이러한 인식은 소득증가율보다 가계부채 증가율이 훨씬 높다면 언젠가는 경제위기를 초래할 수 있다는 경제상식에 근거하고 있다.
가계부채가 증가하더라도 개인소득이나 경제 성장률보다 낮다면 부채상환에는 문제가 없다. 하지만 가계부채 증가율이 경제 성장률보다 높은 상황에서 결국 붕괴를 초래할 수밖에 없다는 것이다.
반면에 일각에서는 DTI, LTV비율을 높여도 주택구입을 위해 대출을 받는 계층은 소득 5분위 이상 중산층 및 고소득층이며, 이 계층들의 주택 지불능력의 향상이 채권의 대손가능성으로 연결될 개연성은 적다고 지적한다. 실제로 가계부채의 시한폭탄은 생계형 대출이 중심인 저소득층의 대손가능성이라는 것이다.
이러한 상황에서 주택담보대출 확대를 막는데 큰 효과를 보고 있는 DTI, LTV규제 완화는 우리 경제에 어떠한 효과를 가져올까?
◆ DTI, LTV비율 완화와 富의 효과
DTI, LTV비율 완화는 부채에 의한 자산 가격 상승을 유도하여 富의 효과 (wealth effect)를 기대하고자 하는 정책이다. 자산가치 상승으로 소비와 투자를 이끌겠다는 것이다. 이는 통화량 팽창으로 주식과 부동산 가격을 높여 자산효과를 바라는 양적완화정책의 효과와 동일하다.
인과관계검정에 의하며 주택담보대출과 아파트가격은 상호작용을 하는 것으로 파악된다.
임대봉박사의 주택담보대출과 아파트가격 사이의 인과관계 검정결과에 의하면, 주택 담보대출과 강남3구 및 강북권 아파트가격은 양방향으로 인과관계가 존재한다고 분석한다. 주택담보대출 증가는 아파트가격을 끌어올리고, 다시 아파트 가격의 상승은 주택담보대출 수요의 증가를 초래하게 되는 것이다.
그러므로 주택담보대출은 주택가격의 상승을 유인하고, 다시 주택가격상승에 따른 추가적인 부채 확대로 이어가고 있는 상황이다. 부채조달에 의한 주택수요 확대가 주택가격의 상승으로 이어지고, 이는 다시 추가적인 부채 확대로 이어지는 가격효과를 기대한다.
결국 주택가격상승으로 자산가치상승, 소비증가, 투자증가를 유도하겠다는 것이다.
◆ 단기의 행복, 장기의 고통
LTV를 현행대로 규제할 경우와 비율을 높이는 경우 우리 경제에 어떠한 효과가 있을까? 현재 LTV 한도는 지역별로는 수도권 50%, 지방 60%, 금융권역별로는 각각 은행 50%, 저축은행 60%, 상호금융 70%이다.
산업연구원의 정용승연구위원은 통화당국이 負의 통화정책충격이 발생할 경우 가계와 기업부문의 부채가 어떻게 반응하는지를 분석하였다. 기업가와 차입가계부문 모두 LTV비율이 0.5일 경우와 0.7일 경우의 반응을 조사하였다.
이자율 상승 등이 나타날 경우, LTV 0.7일 경우 기업 및 가계 모두가 0.5일 경우 보다 부채를 크게 줄였다. 높은 디레버리지 현상이 나타난 것이다. 즉 부동산담보대출 비율이 클 수록 통화당국에서 이자율을 인상할 경우 이자부담이 큰 차입가계 및 기업가들이 부채를 보다 많이 줄이게 된다.
이처럼 디레버리지가 크게 나타나면 경제에 갑작스런 충격을 주게 된다. 소비와 투자가 급격히 꺾이게 되어 경기가 硬着陸하게 되는 시나리오가 전개되는 것이다.
위의 통화당국의 이자율 상승은 미국의 양적완화 종결로부터 비롯된다. 미국의 양적완화 축소가 현재 진행되고 있는 가운데, 양적완화가 종료되어 미국장기국채 금리가 상승하게 되면, 이는 우리나라도 불가피하게 금리 상승을 초래 할 수 있다.
정연구위원은 이러한 외부 충격이 경제에 가해질 경우, 가계와 기업은 부채를 조정하게 되고, 부동산 담보 비율 제약 하에서 대출을 받는 주체들은 LTV비율이 보다 높게 유지되는 환경보다 LTV비율이 낮게 유지되는 환경에서 자신들의 부채를 용이하게 조정하여 외부충격에 대응 할 수 있다고 분석한다.
즉 LTV 비율이 강화 될수록 외부충격이 경제에 미치는 영향 또한 작게 되어 경제가 안정되고 사회손실이 감소하는 것이다.
이는 미국의 서브프라임 모기지사태와 유사한 사례이다. 미국 금융위기는 차환과정에서 금리상승에 따른 차환비용의 증가와 담보가치의 하락 등으로 MBS등의 가치 하락에 기인하고 있다.
그러므로 단기간의 고통을 피하기 위해 경제의 일반논리를 어기게 된다면 결국 장기에는 더 큰 시련을 안겨 줄 수 있다는 것이다.
물론 단기간의 경제호황으로 현 정부는 찬사와 더불어 안정적으로 국가를 운영해 나갈 수 있을 것이다. 하지만 후환은 차기 정부의 몫이 된다. 이는 마치 김대중 정부가 신용카드남발로 소비를 진작시켰으나 이의 뒷감당은 노무현정부의 몫이었던 경우와 흡사하다.
