요즈음 대한민국은 규제와의 전쟁에 돌입할 태세이다. 투자활성화를 위해 규제를 암덩어리로 규정한 정부는 패스트 트랙으로 규제완화 관련 법안을 조기 입법화 할 공산이 커지고 있다. 사회 압력단체와 일부 언론에서는 봇물 터지듯 규제 완화의 목소리를 높이고 있다.
규제 완화 관련 대표적인 주장이 LTV (Loan to Value ratio) 완화이다. 주택담보대출과 관련된 LTV규제를 대표적인 ‘손톱 밑 가시’로 규정하고, 부동산 경기 활성화를 위해 이 가시를 제거해 줄 것을 요구하고 있다.
서울의 경우 LTV는 50~60%로, 주택가치가 3억이라면 최대 1억5천만원에서 1억8천만원을 대출받을 수 있다.
규제완화론자들은 DTI를 충족하게 된다면 LTV를 완화해야 한다고 주장한다. DTI를 통해 대출 상환 능력이 검증된 실수요자들에 대해서는 LTV 규제를 과감하게 풀어야 한다는 것이다.
직관적으로 보아도 이들의 주장은 설득력을 상실한다. 우리나라는 2013년 9월 기준으로 가계부채 총액은 1,150조원이다,
우리나라의 가처분소득 대비 가계부채는 2012년 말 163.8%로, OECD 평균 134.8%보다 30%포인트 가까이 높다. 우리나라의 경제를 폭발시키는 뇌관으로 부상하고 있는 것이다.
현재 가계부채가 위험수위에 있는 상황에서 미국의 양적완화가 종결되어 이자율이 상승하게 된다면, 우리나라의 가계부채 문제는 시한폭탄으로 성격이 바뀔 가능성은 명약관화하다.
불난 집에 기름을 붓는 격으로 다시 돈을 더 쉽게 빌릴 수 있도록 해 달라고 됴구하는 것은 대출완화로 주택을 구입하고 주택가격이 상승하게 되면 정점에 오르기 전에 매각하는 ‘먹튀’전략인지도 모른다.
◆ 서브 프라임사태의 교훈
DTI를 충족하게 되면 LTV를 완화해야한다는 주장은 flow와 stock의 차이를 무시한 결과이다. DTI는 기간개념인 소득에 근거하고 있고, LTV는 시점의 누적량으로 판단한다.
일정기간을 의사결정의 기준으로 삼는다는 것은 어불성설이다. 그 기간 이후의 경제상황을 어찌 예측 할 수 있단 말인가? 기간의 부의 합인 stock으로 대출규모를 보수적으로 판단하는 것은 현재의 가계부채 규모를 고려할 때, 적절한 처방이다.
또한 그들의 주장은 어디서 본 듯한 광경이다. 기시감이다. 바로 미국의 서브프라임의 데자뷰이다.
자산가치의 100%에 육박하는 무분별한 대출을 실시한 미국의 서브프라임모기지 사태는 전 세계의 경제를 마비시켰다.
리처드 포스너는 2008년 가을, 미국에서 시작된 공황을 방불케 하는 경제위기의 근본적인 이유는 정부 관리들과 경제학자들이 자유시장 이념을 신봉하여 금융의 안전판인 규제감독을 과다하게 완화한 데 있다고 분석한다. 금융산업에 대한 정부규제와 감독이 작동하지 못하면, 경제가 위기에 빠질 수 있다는 경고인 것이다.
2008년 서브프라임 모기지 사태도 정책당국이 자유방임 자본주의의 자기 복원력을 과신함으로써 금융산업에 대한 규제완화를 과도하게 진행시킨 결과라는 것이다.
그 당시 미국은 신용도가 높은 자들 (프라임 등급)에게 주택을 담보로 대출하고 높은 투자수익을 거두고 있었다. 대출가능 프라임 등급의 소진후, 투자가들은 신용도가 낮은 자들(서브 프라임 등급)에게 까지 대출을 확대하도록 유혹하였다.
이를 위해 은행은 주택 담보 규제를 대폭 완화 하게 된다. 주택담보가치의 100%에 가까운 대출을 시행한 것이다. 우리식으로 말하면 LTV 100%인 셈이다.
특히 서브프라임 등급의 대출허용으로 파생상품의 급격한 성장은 금융위기를 더욱 악화시킨다.
모기지 대출을 행한 은행들은 모기지를 패키지로 하여, 이들을 담보로 MBS나 CDO를 발행하였다. 평균 30년간에 걸쳐 원금과 이자가 회수되는 장기채권인 모기지를 매각하여 채권 만기 이전에 유동성을 확보한 것이다. 또한 CDO를 팔게 되면 위험이 투자자들에게 분산되는 장점이 있어 파생상품시장이 급격히 성장하게 되었다.
하지만 이자율상승으로 주채무자인 서브 프라임 모기지 차입자들의 연체율, 압류율이 높아지자 파생상품인 CDO의 가치가 하락하게 된다. 심지어 equity 트렌치와 Mezzanine 트렌치는 말할 것도 없고, AAA트렌치도 추정가치의 반토막으로 거래되었다.
결국 CDO가치 하락, 투자자의 환매 요청로 인한 펀드의 유동성 하락, 이에 따른 유동성회복을 위한 우량자산 매각등으로 주가가 폭락하고, 경기침체에 빠지게 된다.
무엇보다 이는 전세계적인 양상이었다. 모기지에 근거한 CDO등이 전세계로 판매된 결과, 미국만의 불황이 아니라 전세계의 금융위기로 확산된다.
이처럼 2008년 서브 프라임 모기지 사태의 발단은 정책당국이 자유방임 자본주의의 자기 복원력을 과신함으로써 금융산업에 대한 규제완화를 과도하게 진행시킨 결과인 것이다.
위기의 주범은 소비자나 기업가의 비합리적 행동이 아니라 값싼 신용이었다고 지적한 포스너는 정책당국이 주택과 금융문제에 개입해 강압적으로 규제한 결과가 아니라, 규제완화, 정부의 일반적인 자유방임주의 신자유주의 정책이 금융위기를 가져왔다고 진단한다.
◆ 외부 불경제
포스너는 산업공해등의 외부성의 불경제를 예로 들어, 정부의 방관으로 인한 재앙을 지적한다.
공해물질을 방출하는 한 기업이 있다. 아담스미스등의 자유주의자들은 사적편익과 사회적 편익이 일치하고, 또한 사적비용과 사회적비용이 일치하여, 결국 ‘사적편익 =사회적편익=사회적 비용=사적비용’이 이루어진다고 말한다. 보이지 않는 손에 의한 조화로운 상태의 귀결이다.
그러나 외부성의 불경제를 고려하면 위의 등식은 성립되지 못한다.
생산의 외부 불경제을 보면 사적비용과 외부효과의 합이 사회적 비용이 된다. 즉 사회적 비용이 사적비용을 초과하게된다.
예를 들어 공해물질을 방출하는 회사는 자신의 한계편익과 한계비용을 일치시켜 생산량을 결정한다. 그러나 강에 공해물질을 방출하면 사적비용에 덧붙여, 강을 정화시키기 위한 추가비용이 더해져, 사회적비용은 증가한다. 결국 사회적비용은 사적비용에 추가비용의 합이다.
이는 사회적으로 최적의 생산량보다 과다 생산하게 된다. 시장실패인 것이다. 정부의 방관인 셈이다.
이 시장실패를 해결하기 위해 정부가 개입한다. 공해물질 방출에 벌금이나 세금을 부과하게 되면, 한계비용이 증가하여 사회적한계비용과 사회적한계편익이 일치하게된다. 그 결과 과다생산의 비효율이 개선된다.
이러한 외부불경제처럼, 금융기관들의 이기적인 의사결정에 정부의 예방 실패와 나아가 정부의 방관으로 결국 정부의 실패를 초래하였다. 이는 금융실패를 야기 시키고 전 세계적 금융위기를 가져온 것이다.
포스너는 시장실패를 시정하는데 드는 비용이 시장실패의 사회적 비용보다 더 많이 소요된다면 무시가 최적의 결정이라고 말한다. 그러나 공황등의 가능성이 존재한다면, 사회적비용을 종합적으로 고려하여 정부가 적절히 규제를 가해야 한다고 지적한다.
이는 단기적 이익창출이 아니라 장기적인 경제체질을 개선하기 위한 노력을 고려하거나, 장래 위기를 초래할 가능성이 발견된다면, 정부는 단기이익을 노리고 시장에 개입하여 목표이익 이상을 거둔 후 철수하는 이른바 ‘먹튀’들의 협박에 귀를 기울여서는 안된다는 충고이다.
