지난 26일 정부가 서민, 중산층 주거안정을 위한 임대주택 공급 확대의 일환으로 準공공임대주택 활성화 대책을 발표하였으나, 이 정책의 실효성에 의문이 제기되고 있다.
이번 정부의 준공공임대 활성화대책은 세제지원을 강화하여 민간임대사업자가 준공공임대사업에 적극적으로 참여하도록 유도하는 것을 골자로 하고 있으나, 이번 유인책으로는 민간임대활성화를 기대하기는 힘들다는 것이 부동산전문가들의 지적이다.
준공공임대사업이란 85m² 이하 주택의 임대료 및 보증금을 주변시세 보다 낮게 하여, 민간주택을 10년이상 의무임대해야 하는 민간임대사업이다. 그러므로 10년후에 주택을 매각 할 수 있다. 또한 임대료등도 연 5%의 한도내에서 인상하는 규제를 받는다. 이처럼 일부 공적인 제약으로 준공공으로 불린다.
단 이에 대한 반대급부로 재산세, 소득세, 양도소득세 감면등의 세제혜택을 받을 수 있고, 주택임대자금을 저리로 빌릴 수 있다.
26일 발표한 정부의 민간임대주택 정책은 준공공임대주택의 세제혜택을 더욱 강화하여, 재산세 및 소득법인세 감면 폭 확대, 3년내 신규주택 구입시 양도소득세 면제등의 유인책을 제시하였다.
하지만 민간 다가구 주택소유자들이 이러한 인센티브에도 불구하고 준공공임대주택으로의 등록이 기대보다 크지 않을 것으로 예상된다. 세금 납부 없이 주택임대신고를 하지 않는 의사결정이 준공공임대주택사업보다 증분이익이 발생하기 때문이다.
또한 기존의 매매임대사업자들도 준공공임대가 시세보다 낮은 임대료와 10년간의 장기임대로 자금회전에 제약을 받을 수 있어, 선뜻 준공공임대사업에 뛰어들 가능성은 희박하다.
그러므로 부동산전문가들은 공공임대 공급이 제한이 되어있는 현실에서, 전체 줄기면에서 민간임대로 전환해야한다는 공감대는 형성되고 있지만, 실효성있는 대책이 나와야 한다고 주장한다. 이에 대한 대안으로 임대차의무등록제를 해법으로 제시하고 있다.
▣ 준공공주택사업의 활성화
전세가격이 지속적으로 폭등하여 서민과 중산층의 주거안정이 위협을 받고 있는 가운데 , 이에 대한 최적의 대책은 공공임대주택의 공급 확대라는 점은 이론의 여지가 없다.
하지만 막대한 재원과 부지산정의 어려움으로 단기간에 공공임대주택을 공급하기는 어렵다. 결국 공공임대주택 초과수요분을 민간공급으로 충당할 수 밖에 없는 상황이다.
하지만 민간임대주택 임대시장이 비제도권에 위치해 있어, 정부의 적절한 통제가 힘든 실정이다. 또한 주거안정을 위한 장기민간임대주택은 찾기가 쉽지않다.
한국건설산업연구원의 김현아 건설경제연구실장은 현재 민간임대주택시장의 85%이상이 비제도권 임대주택이고, 임대소득으로 국세청에 신고하는 제도권 임대주택은 15%에 불과하다고 지적한다.
비제도권 임대주택은 전세, 월세등의 임대료 인상문제에 국한하지 않고, 주택의 품질이나 계약조건등의 변동에 따른 불공정거래등의 문제를 포함하고 있다고 한다.
또한 임대주택 역시 일정기간 임대 종료 후 분양으로 전환하는 임대주택이다. 그러므로 장기임대를 하는 순수임대주택은 극소수이다.
그러므로 김실장은 이처럼 비제도권 임대주택을 제도권으로의 편입은 임대료 인상 통제와 임대소득에 대한 지하경제 양성화 외에, 양질의 임대주택 확보와 임대차 계약상의 불공정거래등의 방지등 여러 긍정적 효과를 가져 올 수 있다고 강조한다.
그리고 장기임대주택의 공급확대도 비제도권임대 주택을 제도권으로 유입시켜야 가능한 것이다.
그렇다면 어떻게 음지에서 양지로 임대주택을 제도권으로 유입시키느냐가 주거안정의 관건이 된다.
이 해결책으로 정부는 지난 26일 서민 중산층의 주거안정을 위한 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 내놓았다.
이 중 정부가 민간임대공급활성화를 위해 발표한 주목할 만한 제도가 준공공임대사업이다. 이 제도는 85m²이하 주택에 10년이상 의무임대, 최초임대료 및 임대료인상률제한등의 공공성을 띄고 있다.
이에 대한 반대급부로 강력해진 세제혜택을 제시하였다. 재산세감면, 소득세감면, 양도소득세의 면제등 감면 폭을 준공공임대의 기존 세제혜택보다 늘렸다.
준공공임대주택의 소득·법인세 감면을 20%감면에서 30%로 확대하였다. 또한 면적40~60m의 주택은 현행 50%에서75%로, 60~85m는 25%에서 50%로 재산세 감면을 강화하였다. 양도소득세도 3년 내 신규 구입시 양도소득세를 면제해준다.
또한 주택기금의 매입자금 지원대상을 현행 미분양, 기존주택외에 신규 분양주택을 추가하였다.
정부는 이러한 세제혜택이 민간임대를 활성화 할 것으로 기대하고 있다. 민간의 시중 여유자금에 의해 공공성을 갖춘 장기임대주택이 공급됨에 따라 서민주거안정 및 주택거래 활성화를 가져올 것으로 예상하고 있다. 또한 정부는 임차인은 전세금 상승 걱정을 덜고, 2년마다 이사 준비도 걱정 없이 안정적으로 생활할 수 있는 이점이 있을 것으로 전망하고 있다. .
하지만 부동산 전문가들은 정부가 이번 내놓은 이 정책이 실질적으로 민간임대 활성화로 연결될수 있을지, 회의적 시각이 많다.
여기에 준공공임대주택의 공급확대라는 방향아래 구체적이고 실효성있는 정책을 모색해야한다고 강조한다.
▣ 준공공임대주택이란 ?
민간주택이면서도 임대료 인상규제등 공공성을 갖는 85m이하의 준공공임대주택이다.
준공공임대사업은 정부가 민간임대주택을 제도권 시장으로 끌어들여 민간임대주택관리를 통해 서민의 주거안정을 도모하겠다는 제도이다.
이 제도는 △10년이상 장기임대 △ 주변 시세보다 낮은 임대료 △ 임대료 인상률 5%이하 △사업자의 주택매입자금 지원과 주택개량자금지원 △ 세제혜택을 특징으로 한다. 세제 혜택은 지역자원 시설세 면제, 재산세 감면등의 지방세 면제 혹은 감면이 있고, 종부세, 양도소득세, 소득·법인세등을 감면해준다.
▶자금저리대여
임대주택법에 따른 민간 매입임대사업(예정)자로서 아래의 요건에 해당하는 자가 주택기금자금을 대여받느다.
1. 준공공임대주택 등록을 목적으로 주택을 구입하는 자
2. 준공공임대주택을 개량하는 자 (준공 후 20년 이상된 주택을 증축 및 대수선시 지원)
대출 금리 :연 2.7%
대출 한도
-매입 :7,500만원 이내, 단 수도권지역은 1억5천만원원 이내
-개량 : 20년이상 전용면적 60㎡이하는 1,800만원
전용면적 60㎡초과 85㎡이하는 2,500만원
세제혜택
10년간 의무임대와 임대료 인상률 제한을 준수하는 준공공 임대사업자는 취득세 면제, 재산세 감면, 소득세법인세 감면, 3년내 신규구입시에 양도소득세 면제 혜택을 받게 된다.
-소득세 법인세 : 20%감면에서 30%감면으로 확대
-재산세 :전용면적 40m²이하 면제
40-60m²: 50%에서 75%감면
60-85m²: 25%에서 50%감면
▣ 정부발표의 실효성
민간임대사업자가 준공공임대사업에 참여하기위해서는 투자금액의 기회비용보다 투자수익률이 높아야한다.
두가지 의사결정대안을 고려해 본다. 1)일반임대를 하고 신고가 없는 경우 2) 준공공임대로 등록
우선 준공공임대로 등록시의 증분이익에는 세제상 증분이익, 저리자금대여이익, 수입금액의 손실등이 있다.
우선 취득세감면을 계산해보면 실질적 혜택이 크지 않다. 전용면적 85m²인 실거래가 6억원(공동주택공시가격 4,5억원)인 주택의 경우, 연간 재산세 부과액은 49.5만원 정도이다. 같은 주택을 준공공임대주택으로 임대하면, 감면50%가 적용되어 한채의 재산세감면액은 연 24.75만원, 세 채는 74.25만원의 증분이익이다. 10년간 248만원 정도이다.
소득세는 30%가 감면된다. 시가 6억원 주택 세채를 보유 하고 있고, 모두 주변시세인 165만원에서 10%낮추어 월세 150만원을 받는다고 가정한다, 소득공제액은 500만원을 가정한다.
위 자료에 의하면 연수입금액 1800 × 3채=5,400만원이다. 여기서 단순경비율 50.4%를 적용한 필요경비는 2,722만원이며 소득금액은 2,678원이다. 소득공제금액은 감면전과 동일하므로, 500만원을 가정하면 과세표준은 2,178원이다. 그러므로 과표에 세율 15%를 곱한 금액에 72만원 + 146.7=218.7만원이다. 다시 감면분 30%를 적용하면, 산출세액은 153.09만원이다. 이 금액은 세채 기준이으로 한 채당 연51.3만원정도의 소득세를 부담한다.
준공공임대사업으로 등록하게 되면 세금상의 증분손실이다. 일반 임대로 수입금액을 신고하지 않으면 세금은 0이다. 준공공임대사업은 세금이 153.09만원이다. 즉 등록시 증분손실이 153.09만원이다.
준공공임대사업의 이자조달의 증분이익은 주택기금을 통한 자금대여액 1억5천만원에서 일반대출이자보다 2.3%정도를 낮춘다고 가정하면 345만원 증분이익이 발생한다.
덧붙여 임대인이 준공공임대에 등록하지 않으면 등록보다 증가하는 수입은 165-150=15만원/월이다. 그러므로 한 채당 연180만원, 세 채는 540만원의 증분손실이다.
결국 준공공임대로 등록할 경우의 증분이익은 +74.25만원-153.09만 +345만원 –540만원 = -273.84만원의 증분손실이다.
양도소득세 면제는 사실상 의사결정에 영향력이 약하다고 본다. 성장률이 둔화되고 있는 상황에서 자산가치 상승을 기대하기는 힘들다. 부동산 가격이 상승한다 해도, 임대료 5% 상승제한으로 임대료5% 초과상승의 증분손실과 양도소득세 면제로 인한 양도소득세 절감액이 상계될 가능성이 높다. 그러므로 증분이익은 그다지 높지 않을 수 있다.
결국 재산세감면, 소득세감면, 양도소득세면제 제도를 도입해도 준공공사업의 대안에서 증분손실이 발생하게되어, 주택임대자들은 준공공사업자로 등록하지 않는 의사결정을 내리게 된다.
결국 세제혜택과 임대인의 준공공사업참여와의 상관관계가 약하다는 의미이다. 그렇다면 정부가 기대하는 목표는 이루어지기가 힘들다.
▣대안
부동산전문가들은 준공공임대사업등의 민간임대공급을 활성화하기 위하여 임대차의무등록을 제안하고 있다.
외국 사례도 위 제안의 실효성을 입증하고 있다.
▶ 임대료 통제
뉴욕시는 최대기준임대료 (MBR: Maxium Base Rent)를 설정하고 임대료상한제를 실시하고 있다.
임대료 결정은 집주인 대표, 세입자대표, 시정부를 대표하는 위원들로 구성되는 뉴욕시 임대료 위원회에서 이루어진다. 위원회에서 인상폭을 결정하고, 이에 근거하여 임대료상한금액인 MBR이 2년마다 고시된다. 임대인이 수리 비용을 지출하였을 경우는 MBR의 범위내에서 최대 7.5%를 인상 할 수 있다.
▶임대료 등록제
뉴욕에서는 주택을 임대하려는 주택소유자는 ‘주택 및 지역사회재개발부’(DHCR:Division of Housing and Community Renewal)에 임대료 및 임대 서비스 내용을 등록해야 한다. 미등록시는 과태료가 부과된다.
임차인이 임대료에 불만을 가질 경우, DHCR에 과다임대료 문제를 제기하면 된다.
▶임대차 등록제 의무화
임대차등록제를 의무화하여 주택별 지역별 임대료 수준과 계약기간등 임대정부를 공시하여 거래의 신뢰를 높인다.
이 임대차 등록을 통해 은폐되었던 임대소득의 세원이 노출되어 지하경제양성화를 이룰 수 있다.
또한 임대차등록은 준공공임대 증가를 유도 할 수 있다.
임대차등록을 하면 어떻게 민간 임대인 준공공임대를 증가시킬 수 있을까?
임대차등록을 전제한다면 임대인에게는 두가지 대안이 주어진다. 하나의 대안은 등록후 일반 임대이고 또 하나는 준공공임대이다.
등록 후 일반임대는 시가대로 임대료를 받고 신고한다. 준 공공임대는 시가보다 낮게 임대료를 설정한다.
예를 들어 위의 사례처럼 준공공임대를 주변시세보다 낮게 하는 대안을 고려해보자. 임대료의 시가가 월165만원이고 준공공임대는 10% 낮추어 월150만원이라고 가정한다. 3채를 임대한다면 준공공임대는 한 채가 월15만원의 증분손실이다. 세 채면 45만이고 12개월이면 540만원의 손실이다. 이를 세제혜택과 자금저리이자로 보전해 주면 된다.
등록후 임대의 겨우, 한채당 월165만원, 3채이면 495만원이고 연 5940만원의 수입금액이다. 위의 동일한 자료로 과표는 ,2941만원이다. 세율 15%을 적용하면, 세액은 261.12+72=333.15만원이다.
준공공임대의 산출세액은 위의 계산 사례에서 153.09원이다. 준공공임대의 소득세의 증분이익은 333.15-153.09=180.06원이다.
재산세의 증분이익은 위의 계산식처럼 준공공임대가 74.25만원의 증분이익이다.
그리고 준공공임대의 저리이자의 자금을 조달 가능하므로 증분이익이 발생한다. 1억5천만원을 빌릴 때, 2.3%정도를 낮추면 350만원의 증분이익이 난다.
이렇게되면 수입금액 증분손실은 540만이다. 소득세감면 180.06, 재산세감면 74.25만원 자금조달경비 절감 350만원등 전체 증분이익이 564.25만원이다. 이렇게 되면 일반임대보다 준공공임대가 64.85원의 증분이익이 발생한다. 그러므로 주택임대사업자는 준공공임대로 의사결정할 가능성이 높다.
▣ 법안예시
민간임대공급을 활성화하기 위한 대안으로 임대차등록제의 실효성이 있음은 분명하다. 이에 대한 구체적인 예시는 18대 국회에서 발의된 조승수의원의 법안이다.
▶조승수의원의 발의 법안
제 18대 국회에서 조승수의원이 대표발의한 공정임대료제도와 주택임대차등록법안은 치솟는 전월세임대료를 합리적으로 통제하는데 기여할 수 있는 제도였다. 하지만 18대 국회에서 폐기된 법안이다.
공정임대료산정과 관련, 시군구청이 지역별로 인정하는 적정임대료를 산정하여 발표하도록 하였다. 임대인이 공시된 공정임대료를 초과하여 임대료 및 보증금을 약정하는 경우, 초과하여 지급한 상당액을 임차인이 다음번 임대료와 상계처리할 수 있거나, 반환을 받을 수 있다.
또한 임대차 등록과 관련해서 임대차계약의 체결, 변경, 갱신 후 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 그 임대차를 등록하도록 하였다. 임대차 등록 의무등을 위반하는 경우 1천만원 이하의 과태료가 부과되고, 임대차계약의 변경 및 갱신과 관련된 무신고 혹은 부정하게 신고한 경우에는 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 하였다.
결국 서민과 중산층의 주거안정의 대책은 준공공임대 활성화라는 줄기를 기초로, 임대료 상한제와 임대차등록제가 실천적인 대안으로 검토되어야 할 것이다.
