우리나라의 주택임대차계약은 원칙이 한시적 계약이고 게다가 임차인을 보호하는 갱신청구권이 없다. 원칙에는 예외와 보호가 따르기 마련인데 이 장치가 없는 것이다.
따라서 임대료 인상은 임대인이 과도하게 금액을 요구해도 임차인이 이의를 제기할 방도가 없다. 임대인이 요구하는 대로 보증금과 차임을 내거나, 아니면 자신이 살 던 집에서 나가는 수 밖에 없다.
이러한 임차인의 보호와 임대인의 권리 남용에 제한을 두고자 하는 법제화에, 일각에서는 시장경제시스템의 붕괴로 심각한 부작용을 초래할 것이라고 주장하고 있다.
갱신청구권 도입과 임대료 상한제 도입에 대한 대표적인 비판에는 갱신청구권의 도입은 재산권에 대한 침해라는 주장, 임대료 인상 전에 미리 대폭 전셋값이 상승 할 것이라는 주장, 그리고 4년 계약 후 신규임차인이 대폭 상승한 가격부담을 질 것이라는 주장 등이 제기되고 있다.
◆ 인상률 상한을 둘러싼 쟁점 :재산권 침해
일각에서는 정부가 개입하여 임차인의 부담을 덜어주는 전월세 상한제를 헌법에서 규정하고 있는 재산권의 침해라며 비판하고 있다.
이러한 근거로 헌법의 제23조 1항에 따라, 국민은 재산권을 보유하여 이를 자유롭게 이용· 수익· 처분 할 수 있다고 주장한다. 임대료 인상률 제한은 임대인의 재산권에 대한 자유로운 수익에 직접 영향을 미친다고 주장한다.
또한 헌법재판소의 “헌법이 보장하고 있는 재산권의 보장은 재산권의 자유로운 처분의 보장까지 포함한 것이다”라고 판시한 것을 인용하여, 임차인에게 임대차 계약기간을 연장할 수 있도록 한 계약갱신 청구 인정은 임대인의 자유로운 처분에 영향을 미친다는 것이다.
그렇다면 이 임대료 상한제가 위헌일까? 또는 이를 위해 보완해야 할 것을 없을까?
전월세 상한제의 재산권 침해 소지를 사전에 판단할 수 있는 모형으로 Rosenbloom의 모형이 이용되고 있다.
그의 재산권침해 판단모형의 구조는 「 정책이 헌법상에 규정된 개인의 재산권을 침해하는가 → 정책에 따른 재산권 제한이 공익과 관련 되는가 →정책수단이 최소한이 제한적인 접근으로 적용 되는가→ 피규제자의 손해와 이익이 비례하는가?」의 순서를 따르고 있다.
각각의 질문에 yes이면 다음단계로 넘어간다.
우선 이 정책이 개인의 재산권을 침해하는 가와 공익과 관련되어 있는가의 문제이다. 논란이 있어도 이 정책의 도입으로 임대인의 재산권 제한이 다소 가해질 수 있다는 점, 또한 이 정책은 사회적 약자인 임차인을 보호하는 공익적 취지라는 점은 일반적으로 받아들여지고 있다.
논의의 핵심은 최소한의 제한적 접근을 어떻게 볼 것인가이다. 만약 이 정책수단이 최소한의 제한적 접근으로 보지 않는다면 위헌 소지가 있다.
여기서 ‘최소한의 제한적 접근’이라는 뜻은 우선 재산권에 대한 간접규제 방식을 적용해보고, 그럼에도 이 간접규제가 실효성을 거두기 힘들 경우 직접규제 방식을 적용한다는 것이다.
전월세 해소를 위한 간접규제로는 서민을 위한 공공 민간 임대 주택 확대등과 주택바우처제도를 들 수 있다.
민간임대주택은 여전히 공공 민간 전월세 거주 가구를 충분히 지원하는데 한계가 있다. 공공임대주택 10%달성에는 10년~15년 이상이 소요될 것으로 분석되고 있다.
2013년 기준으로, 우리나라의 공공임대주택비율은 약 5%에 불과하다. 이 수치는 OECD국가의 평균인 11.5%의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 네덜란드의 공공임대주택비율은 32%, 덴마크는 19%에 이르고 있다.
집세의 일부를 보조해주는 주택 바우처 제도는 주거급여제도이다. 하지만 이제도는 최저 소득계층의 주거 빈곤 해법으로, 주거급여 신청자격은 소득 인정액이 중위소득 43%이하이다. 이는 4인 가족 기준으로 173만원이며, 2인가구는 109만원이다. 그러므로 중위소득 43%를 초과하게 되면 주거 급여를 받을 수 없다.
결국 공공임대주택 물량확대, 주택 바우처제도등의 대안은 현재로서는 전월세 가구를 지원하기에 턱 없이 부족함을 알 수 있다.
그러므로 정부의 전월세 인상률 제한등의 직접적인 규제는 전월세 폭등에 대한 서민들의 주거안정에 기여 할 수 있는 효과적인 대안이다.
또한 일률적으로 5%한도 내에서 증액할 수 있도록 하여, 물가상승률이 차임등 증액 청구율보다 높은 경우 임대인의 재산권 행사에 제한을 초래한다는 주장이 제기되고 있다. 하지만 현재 물가상승률이 2%이하인 사실을 고려할 때, 이러한 주장은 힘을 얻지 못하고 있다. 현재 한국의 물가상승률은 24개월째 1%대에 머물고 있기 때문이다.
따라서 전월세 증액 제한이 최소한의 제한적 접근으로 인정될 수 있게 된다.
마지막 판단 단계로, 소유주가 받는 손해와 이익이 비례하는가이다. 일각에서는 전월세 상한제 관련 법률 개정안에는 임대인이 받게 될 손해에 대한 어떠한 보상의 근거도 제시되고 있지 않아 손해와 이익이 비례한다고 판단할 수 없다고 주장한다.
법학 전문가들에 따르면 손해를 헌법 제23조 3항의 ‘재산권 행사의 사회적 의무성의 한계를 넘는 수용· 사용· 제한과 그에 대한 보상의 원칙’으로 판단한다. 헌법에서 규정하는 재산권의 수용과 사용은 국가가 상응하는 보상을 하고 있다. 하지만 제한의 경우는 어느 정도의 제한에 국가의 보상이 필요한 것인지 명확하지 않아 대부분의 법령에서 보상규정이 존재하지 않고 있다.
만약 제한에 대한 보상의 원칙을 굳이 강조한다면, 이에 대한 법적조치를 설정하면 될 것이다. 임대인에 대한 경제적 이익을 고려하는 것이다.
규제대상 임대인에게 소득공제를 해주는 제도를 도입하거나, 미국의 뉴욕처럼 임대료 규제를 받는 주택의 임대인에 대해서 재산세의 일부를 감면해주는 혜택을 도입하면 될 것이다. 영국의 경우 주택임대수입이 연간 약 750만 원 이하(2010년 기준)일 경우 면세를 해주고 있는 제도도 고려할 만하다.
◆ 전세를 월세로 전환하여 인상률 상한을 피할 수 있다는 지적에 대해
전세금의 인상률을 통제할 경우, 전세가 월세로 전환 할 것이라는 주장이 있다.
하지만 서채란변호사는 주택임대차보호법 제7조의 2는 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환 시에 산정률을 제한하고 있어 이 제도는 실효성이 있다는 입장이다.
연 월세총액은 전환되는 금액의 10%나 한국은행의 기준금리에 4배를 곱한 비율을 초과 할 수 없다.
◆ 제도 도입 전에 대폭 인상?
임대료 상한제를 반대하는 이들은 인상이 예정되면 임대인이 한꺼번에 인상하여 전세가가 대폭 상승하는 부작용이 있다고 주장한다.
서변호사는 과도기적으로 부작용이 있어도 법 개정의 중요성을 강조한다. 오히려 과거 1989년 주택임대차보호법을 1년에서 2년으로 개정한 후, 1991년~1998년까지는 전세가격증가율이 하향 안정되었다고 지적한다.
실제로 가격 폭등의 주범은 시행유예이다. 서 채란 변호사는 개정 공포 후 시행유예기간을 두어서는 안 된다고 말한다. 그 사이에 전세가격이 폭등하는 것을 방치하게 된다는 것이다.
◆ 4년 계약 종료 후, 보증금과 임대료 대폭 상승?
임대차 계약 4년 종료 후, 신규세입자에게 한꺼번에 보증금과 임대료 인상부담을 안겨 줄 가능성이 있다는 주장이 있다. 사실상 전월세 인상 논쟁이 이 지점에 안착하게 된다.
총 4년간은 안정화되어도 이후 신규 입주자는 대폭 인상된 임차료를 지급해야 할 지도 모른다.
이는 기존 임차인과 신규임차인간의 갈등을 의미한다. 임대료규제가 도입되고 계약갱신권이 부여되면 기존 임차인들은 임대료 상승으로부터 보호할 수 있겠지만, 신규 임차인들이 피해를 볼 가능성이 있다. 특히 신혼부부나 분가하려는 가구등 신규수요자들은 임대료 수준과 관계없이 셋집을 구하기 어려워질 가능성도 있다.
이에 대한 대응으로 부동산 전문가들은 서구의 공정임대료를 도입할 필요가 있고 말한다. 독일은 계단식 차임방식이다. 1년 단위로 임대료 인상분을 구체적인 금액으로 표시하여 약정한다. 이 계단식 약정기간이 만료된 경우에는 유사차임방식이 적용된다. 임대료 인상 시에 비교 임대료표(지역 상례적 비교차임표), 차임데이터 베이스, 감정평가사의 감정서등을 기준으로, 지자체등이 유사임대료의 범위를 규정하게 된다.
문제는 이러한 전월세 가격 조사 시스템 등의 조사체계가 현재로서는 구축되어 있지 않다는 것이다. 이에 대해 서변호사는 일단 전월세를 시행 하되, 중장기적으로 이 시스템을 구축 할 것을 제언한다. 이를테면 2년간의 시행 동안 이 시스템을 구축하고 임대료 이의조정기구도 동시에 준비하는 것이다.
서변호사는 결론적으로 “전월세 임대를 이용하는 무주택 서민들의 주거안정을 위해서 계약 갱신청구권 도입, 전월세 인상률 상한제를 우선적으로 도입하는 것이 타당하다”면서, “이후 적정 차임 결정을 위한 공정 임대료 제도와 임대차 분쟁 조정 위원회등을 도입해야 한다”고 강조한다.
